Vom Inserat zum Kostenplan: wie du den Kaufpreis mit Zahlen senkst

Frisch sanierte Objekte gehen zu Preisen weg, bei denen für einen Investor nichts übrig bleibt. Objekte mit Sanierungsstau liegen dagegen wochenlang im Portal, nicht weil sie schlecht sind, sondern weil Käufer die Kosten nicht beziffern können.

Genau dort entsteht die Rendite. Aber nicht durch Feilschen, sondern durch Belegen: Wer dem Verkäufer zeigt, welche Maßnahmen fällig sind, was sie kosten und wie sich das auf den Ertragswert auswirkt, verhandelt nicht mehr über Geschmack.

Dieser Artikel zeigt die Kalkulation und die zwei steuerlichen Stolperfallen, die dabei am meisten Geld kosten.

Warum Quadratmeter-Pauschalen scheitern

Aktuelle Marktbenchmarks beziffern eine Kernsanierung mit rund 1.000 bis 1.500 € pro m² Wohnfläche; energetische Sanierungen auf KfW-Standard mit etwa 1.200 bis 1.800 € pro m² [1][2]. Diese Bandbreiten sind als Plausibilitätsprüfung nützlich und als Verhandlungsargument unbrauchbar.

Der Grund ist einfach: Eine Pauschale enthält keine Entscheidung. Ein Verkäufer kann ihr widersprechen, ohne etwas zu widerlegen. Eine Positionenliste dagegen nennt Maßnahme, Umfang und Betrag. Wer widersprechen will, muss eine Zahl bestreiten, und das ist deutlich schwerer.

Der Kostenplan: sieben Positionen, die fast immer fällig sind

Bei Objekten der Baujahre 1950 bis 1985 wiederholen sich dieselben Gewerke. Die folgende Aufstellung ist ein Rechenbeispiel für eine 74-m²-Wohnung, Baujahr 1972, in einfacher Lage, bewusst als Bandbreite, nicht als Punktwert.

Wichtig zum Verständnis der Aufstellung: Sie ist eine Vorlage, kein Befund. Nicht bei jedem Objekt stehen alle sieben Gewerke an, und der Regionalfaktor verschiebt die Beträge zusätzlich. Bei einem konkreten Objekt streichst du die Positionen, die nachweislich erledigt sind, und belegst die übrigen mit Fotos. Aus der Vorlage wird erst dann ein Angebot.

Diese Spanne, nicht die 1.200 €/m² aus dem Ratgeber, ist das Argument. Sie enthält Positionen, die der Verkäufer bestätigen oder bestreiten kann, und sie ist regional skalierbar: Ein Dachdecker in München rechnet anders ab als einer in Gera.

Falle 1: die 15-%-Grenze nach § 6 EStG

Wer ein Gebäude erwirbt und innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführt, deren Nettobetrag 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigt, muss diese Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandeln. Das ist die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG [3].

Die Folge ist keine Kleinigkeit: Statt sofort als Werbungskosten abziehbar zu sein, müssen die Kosten über Jahrzehnte abgeschrieben werden. Aus einem steuerlichen Sofortabzug werden Jahrzehnte der Abschreibung, bei einem Objekt mit 30.000 € Sanierung ist das ein Liquiditätseffekt im fünfstelligen Bereich.

Falle 2: Nachrüstpflichten, die der Verkäufer nicht erwähnt

Ein Eigentümerwechsel löst keine Komplettsanierungspflicht aus, aber konkrete Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Dämmung zugänglicher Heiz- und Warmwasserleitungen und der Austausch bestimmter über 30 Jahre alter Heizkessel [4]. Diese Pflichten sind nicht optional und nicht verhandelbar mit dem Verkäufer, sie treffen den Käufer.

Deshalb gehören sie in den Kostenplan, nicht in eine Rücklage „für später“. Ein Verkäufer, der sieht, dass diese Positionen gesetzlich feststehen, verhandelt anders als bei einem Käufer, der „nochmal drüber schauen“ will.

So wird aus dem Kostenplan ein Preisargument

• Kostenplan beilegen, nicht zitieren. Ein Dokument mit Positionen wirkt anders als eine Zahl im Telefonat.
• Ertragswirkung zeigen, nicht nur Kosten. Wenn die Sanierung 90 € mehr Monatsmiete ermöglicht, rechnet der Verkäufer mit, und akzeptiert eher einen Abschlag.
• Maximalpreis vorher festlegen. Der Zielpreis bei 5 % Eigenkapitalrendite und die Schmerzgrenze bei 3 % gehören vor dem Gespräch auf Papier, nicht in das Gespräch.
• Steuerliche Positionierung mitliefern. Die 15-%-Grenze zeigt, dass du das Objekt ernsthaft durchgerechnet hast, das trennt dich von Interessenten mit Bauchgefühl.

Die beiden letzten Zeilen sind der eigentliche Punkt. Dieselbe Wohnung trägt 8,4 % auf den Kaufpreis und 6,4 % auf das, was du tatsächlich einsetzt. Wer nur die erste Zahl nennt, nennt die Hälfte der Wahrheit. Rechne immer auf die Gesamtinvestition, denn Kaufnebenkosten und Sanierung sind echtes Geld, das keine Miete erzeugt.

Der Punkt ist nicht der Discount an sich. Der Punkt ist, dass 99.000 € begründet waren. Ein Angebot ohne Begründung lässt sich ablehnen; ein Angebot mit Kostenplan muss widerlegt werden.

Der eigentliche Engpass ist die Zeit

Ein Kostenplan nach Gewerken ist in einer Stunde erstellt, wenn die Annahmen vorliegen. In der Praxis braucht man dafür Baujahr, Wohnfläche, Energieklasse, Zustandsbeschreibung, Bundesland und aktuelle Marktpreise, und zwar für jedes Objekt neu. Wer drei Handwerksbetriebe anruft, um ein Angebot zu bekommen, verliert die Wohnung an jemanden, der schon ein Angebot abgegeben hat.

Cadruno liest diese Eckdaten aus dem Inserat, leitet Sanierungsbedarf über 20 Gewerke mit Regionalfaktor ab, prüft den Einfluss auf Nettomietrendite und Stresstests und erzeugt ein einseitiges Investment-Memo als PDF. Das ist die Unterlage, die du dem Makler oder Verkäufer beilegst, und die deinem Finanzierer zeigt, dass die Zahlen geprüft sind.

Der Unterschied ist nicht Bequemlichkeit. Der Unterschied ist, dass du in derselben Zeit zehn Objekte prüfst statt eines. Bei einem Markt, der gute Angebote binnen Stunden abräumt, ist das der eigentliche Hebel.

Dieser Artikel ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Beispielrechnungen nutzen gerundete Annahmen und ersetzen kein Handwerkerangebot und keine Finanzierungszusage.