Die 5,1-%-Falle: warum deine erste Kapitalanlage jeden Monat Geld kostet

Eine 2-Zimmer-Wohnung, 62 m², Kaufpreis 145.000 €, Kaltmiete 615 €. Im Exposé steht fett: „5,1 % Rendite“. Die Rechnung wirkt zwingend: 7.380 € Jahresmiete geteilt durch 145.000 € ergibt 5,09 %.

Wer so rechnet, hat die vier Positionen übersehen, die zwischen einer Portalkennzahl und dem echten Kontosaldo liegen. Nach Zins, Tilgung, nicht umlagefähigem Hausgeld und Kaufnebenkosten bleibt von denselben 615 € kein Überschuss, sondern ein monatliches Minus.

Dieser Artikel zeigt die vier Positionen einzeln, mit nachrechenbaren Beträgen. Am Ende kannst du jedes Inserat in wenigen Minuten gegenrechnen, statt es zu glauben.

Position 1: Der Kapitaldienst, Zins und Tilgung

Die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen lagen 2026 im Bereich von rund 4,1 % bis 4,5 % Sollzins, abhängig vom Beleihungsauslauf [1][2]. Rechnen wir bewusst vorsichtig mit 4,2 % Zins und der üblichen anfänglichen Tilgung von 2 %.

Damit ergibt sich eine Annuität von 6,2 % des Darlehens pro Jahr. Bei 85 % Beleihung, also 123.250 € Darlehen auf 145.000 € Kaufpreis, sind das 7.642 € pro Jahr und damit 637 € im Monat. Die Kaltmiete liegt bei 615 €. Die Rate ist also schon 22 € höher als die Miete, bevor überhaupt eine einzige Nebenkostenposition angefangen hat.

Position 2: Das Hausgeld, das niemand umlegen darf

Im Inserat steht meist eine einzige Hausgeldzahl. Sie besteht aber aus zwei völlig verschiedenen Teilen. Umlagefähig sind die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, Wasser, Müll, Grundsteuer, Versicherung, Hausreinigung. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Diese nicht umlagefähigen Anteile zahlst du vollständig aus eigener Tasche. In unserem Beispiel sind das 140 € im Monat. Aus dem Minus von 22 € in Position 1 wird damit ein Minus von 162 €, jeden Monat, unabhängig von Miete, Leerstand oder Zinsbindung. Aufs Jahr gerechnet sind das 1.944 €, die du zuschießt.

Position 3: Die Kaufnebenkosten, die kein Inserat nennt

In Deutschland kommen auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Courtage landet die Gesamtbelastung typischerweise im Bereich von rund 9 % bis 12 % des Kaufpreises, und sie ist in der Regel aus Eigenkapital zu zahlen, nicht über das Darlehen.

Diese Kosten erhöhen die Investitionsbasis, ohne auch nur einen Euro Miete zu erzeugen. Im Beispiel: rund 13.000 € Eigenkapital, die nie in der Rendite des Portals auftauchen, aber sehr wohl in deiner.

Position 4: Das Sanierungsrisiko nach dem Gebäudeenergiegesetz

Ein Eigentümerwechsel löst keine Pflicht zur Komplettsanierung aus. Er löst aber konkrete Nachrüstpflichten aus, und die kosten je nach Gebäude vierstellig. Nach § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes muss der Eigentümer dafür sorgen, dass die oberste Geschossdecke gedämmt ist, sofern sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt; der Wärmedurchgangskoeffizient darf 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten [3]. § 69 desselben Gesetzes verpflichtet zusätzlich zur Begrenzung der Wärmeabgabe von Warmwasser- und Wärmeverteilungsleitungen sowie Armaturen [3].

Diese Nachrüstpflichten sind nicht dasselbe wie eine Kernsanierung, und die Zahlen liegen weit auseinander. Für eine vollständige Kernsanierung nennen Marktbenchmarks rund 1.000 bis 1.500 € pro m² Wohnfläche; energetische Sanierungen auf KfW-Standard etwa 1.200 bis 1.800 € pro m² [4][5]. Bei 62 m² Wohnfläche wären das 62.000 € bis 111.600 €, also bis zu drei Viertel des Kaufpreises von 145.000 €. Die gesetzlichen Nachrüstpflichten allein sind deutlich billiger: Geschossdeckendämmung und Leitungsdämmung bewegen sich je nach Gebäude typischerweise im Bereich von 3.000 € bis 8.000 €. Der Unterschied zwischen beiden Zahlen ist der Punkt: Sei nicht der Käufer, der die Kernsanierung mitbezahlt, obwohl nur die Nachrüstpflicht ansteht. Und sei nicht der Verkäufer, der die Nachrüstpflicht als Kernsanierung verkauft.

Die fünfte Position: was die Bank rechnet, wenn du längst fertig bist

Die vier Positionen oben rechnen den Cashflow. Die Bank rechnet etwas anderes, und es ist der Grund, warum solche Objekte im Finanzierungsgespräch regelmäßig zu „dann bräuchten wir doch mehr Eigenkapital" führen. Sie prüft nicht die Bruttorendite, sondern den Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR): das Verhältnis aus dem Überschuss, den das Objekt erwirtschaftet, zu dem Kapitaldienst, den es kostet.

Rechnen wir es für unser Objekt durch. Der Nettobetriebsüberschuss ist die Kaltmiete abzüglich nicht umlagefähigem Hausgeld: 615 € − 140 € = 475 € im Monat, also 5.700 € im Jahr. Der Kapitaldienst ist die Annuität von 637 € im Monat, also 7.644 € im Jahr. Daraus folgt ein DSCR von 5.700 € / 7.644 € = 0,75.

Fast niemand kennt die zweite Schwelle: den Kippzins. Das ist der Zinssatz, ab dem das Objekt monatlich Geld kostet, statt sich zu tragen. Er lässt sich aus denselben Zahlen ableiten. Damit der Cashflow null ist, müsste der Kapitaldienst auf 475 € im Monat fallen, also 5.700 € im Jahr. Bei einem Darlehen von 123.250 € und 2 % anfänglicher Tilgung entspricht das einem Sollzins von rund 2,6 %. Jeder Prozentpunkt darüber bedeutet einen vierstelligen Jahresbetrag, den du zuschießt.

Die Zinsbindung ist deshalb keine Formalie. Läuft sie aus und liegt der Marktzins dann höher als bei Abschluss, ändert sich der Cashflow nicht um Prozentpunkte, sondern um dreistellige Monatsbeträge — und zwar dauerhaft, während die Miete nur einmal jährlich angepasst werden kann.

Zwei Objekte, dieselbe Zahl im Inserat

Bis hierher steht die Rechnung für ein Objekt. Der eigentliche Punkt wird erst im Vergleich sichtbar. Nehmen wir ein zweites Objekt mit identischem Kaufpreis von 145.000 € und identischer Kaltmiete von 615 €, also derselben beworbenen Bruttorendite von 5,1 %. Der einzige Unterschied liegt im Gebäude: Baujahr 1998 statt 1974, Energieeffizienzklasse C statt F, Heizung von 2016 statt 2003, gut gefüllte Instandhaltungsrücklage, kein Sanierungsstau.

Beide Objekte hätten im Portal gleich ausgesehen. Beide tragen dieselbe fettgedruckte Zahl, dieselbe Kaltmiete und denselben Kaufpreis. Und trotzdem: Objekt B bindet 18.000 € weniger Eigenkapital, erwirtschaftet 0,6 Prozentpunkte mehr Nettorendite und schießt 30 € im Monat weniger zu.

Dieser Unterschied entsteht nicht aus einer Wertsteigerungserwartung, nicht aus der Lage und nicht aus Markttiming. Er entsteht aus zwei Positionen in zwei Dokumenten, die fast niemand liest: der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in der Hausgeldabrechnung und dem Sanierungsstau im Protokoll der Eigentümerversammlung.

Der wichtigste Befund des Vergleichs ist allerdings der unbequeme: Auch Objekt B ist kein Selbstläufer. Sein DSCR liegt bei 0,79 und damit weiterhin unter der Bankenschwelle von 1,2. Der Unterschied zwischen beiden Objekten ist deshalb nicht „kaufen" gegen „nicht kaufen". Er ist der Unterschied zwischen einem Vorhaben, das sich mit mehr Eigenkapital oder einem niedrigeren Kaufpreis tragen lässt, und einem, das auch dann noch knapp bleibt. Genau deshalb ist der Verhandlungspreis die entscheidende Stellschraube und nicht die Lage.

So rechnest du in vier Schritten gegen

• Nicht umlagefähiges Hausgeld isolieren. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage aus der Hausgeldabrechnung herausziehen, das ist die echte monatliche Belastung.
• Kaufnebenkosten deines Bundeslands addieren. Grunderwerbsteuersatz nachschlagen, Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 % ansetzen, Courtage mit dem tatsächlichen Satz.
• Zins und Tilgung als Annuität rechnen, nicht als „Zins mal Darlehen“. Die Tilgung entscheidet mit über den Cashflow.
• Sanierungsspanne nach Gewerken statt Pauschale ansetzen. Ein Dach in München kostet anders als in Gera; eine Quadratmeter-Pauschale verwischt genau die Kosten, die den Deal kippen.

Die Kippmiete ist die Kaltmiete, bei der der Cashflow nach allen Positionen genau null ist. Sie liegt hier bei 777 €: 637 € Rate plus 140 € nicht umlagefähiges Hausgeld, denn das sind die beiden Posten, die die Miete tragen muss. Die Kaltmiete des Objekts liegt mit 615 € deutlich darunter, deshalb finanzierst du jeden Monat nach. Das ist keine Meinung über die Lage. Das ist Arithmetik.

Wichtig für die Einordnung: Die 777 € sind die Grenze, ab der das Objekt sich selbst trägt. Sie sind nicht die Miete, die du für einen Gewinn bräuchtest. Dafür kommen Sanierung, Instandhaltung und Leerstand dazu, hier rund 18.000 € Sanitärbedarf. Wer die Kippmiete mit der Kaltmiete verwechselt, verwechselt die Nulllinie mit dem Ziel.

Der Vollständigkeit halber der Rechenweg hinter den Tabellenwerten, damit du jede Zahl nachprüfen kannst. Kaufpreis 145.000 €, Kaufnebenkosten 13.000 € (das entspricht rund 9 %, der Untergrenze der oben genannten Spanne von 9 bis 12 %), Sanierung 18.000 €. Das ergibt eine Gesamtinvestition von 176.000 €.

• Bruttorendite: 615 € × 12 = 7.380 € Jahreskaltmiete, geteilt durch 145.000 € Kaufpreis = 5,1 %.
• Nettorendite: (615 € − 140 €) × 12 = 5.700 €, geteilt durch 176.000 € Gesamtinvestition = 3,2 %. Der Abzug von 140 € ist das nicht umlagefähige Hausgeld, weil es die Miete belastet, ohne eine Gegenleistung zu erzeugen.
• Cashflow: 615 € Miete − 637 € Rate − 140 € Hausgeld = −162 € im Monat.
• Kippmiete: 637 € Rate + 140 € Hausgeld = 777 €. Erst ab dieser Kaltmiete ist der Cashflow null.

Warum eine Tabellenkalkulation dafür zu langsam ist

Die vier Positionen stehen oben auf einer Seite. In der Praxis fallen sie über ein Dutzend Inserate pro Woche an, jedes mit anderen Annahmen, anderem Bundesland, anderem Baujahr. Der Engpass ist nicht das Rechnen, sondern das Zusammensuchen: Hausgeldabrechnung, Steuersatz, Baujahr, Energieklasse, Sanierungsstand.

Cadruno übernimmt genau diesen Teil. Du gibst die Adresse eines Inserats ein, das System liest die Eckdaten, rechnet Zins, Tilgung, nicht umlagefähige Kosten und Kaufnebenkosten nach Bundesland, schlägt eine Sanierungsspanne über 20 Gewerke auf und zeigt den Cashflow nach Steuern. Jede Zahl trägt ihre Herkunft: Inserat, Eingabe, Ableitung, Modell oder Annahme.

Das Ergebnis ist keine Kaufempfehlung. Es ist die Grundlage für die eine Entscheidung, die du wirklich treffen musst: Ist die Miete, die dieses Objekt real tragen kann, in dieser Lage erzielbar? Falls nicht, ist der Verhandlungspreis zu hoch, und das ist eine Zahl, die du belegen kannst, statt zu feilschen.

Fünf Einwände, die jetzt kommen

Wer bis hierher gelesen hat, hat meistens einen dieser fünf Gedanken. Jeder davon ist berechtigt, und jeder lässt sich mit derselben Rechnung beantworten.

• „Das rechne ich mir selbst in Excel nach." Für ein Objekt funktioniert das. Es scheitert an der Datenherkunft, nicht an der Mathematik: Die nicht umlagefähige Rücklagenzuführung steht in einer Zeile der Verwalterabrechnung, der Sanierungsstau im Protokoll der Eigentümerversammlung. Was du nicht hast, kannst du nicht eintragen.
• „Einzelobjekte sind riskant, das ist eben normal." Einzelobjektrisiko ist normal. Ein DSCR von 0,75 bei einem Objekt, das mit 5,1 % Rendite beworben wird, ist es nicht. Die Zahl sagt: Der Bewertungsmaßstab im Inserat und der Bewertungsmaßstab der Bank haben nichts miteinander zu tun.
• „Ich kenne den Markt, ich brauche kein Werkzeug." Dann brauchst du es als Gegenprobe. Der Test ist nicht „hat das Werkzeug recht", sondern „weicht es von meiner Einschätzung ab, und warum". Genau die Abweichung ist die Information.
• „Sanierungskosten kann niemand seriös schätzen." Auf den Euro nicht. Aber eine Bandbreite nach Gewerk mit Regionalfaktor ist etwas anderes als „irgendwann kommt was" — und eine Bandbreite, die du im Preisgespräch nennen kannst, ist mehr wert als eine Zahl, die nur du kennst.
• „Ich habe kein Angebot, ich schaue nur." Genau dann ist der Aufwand am geringsten und der Nutzen am größten. Nach einer Besichtigung und einem Notartermin ist eine Korrektur teuer; vorher kostet sie eine Viertelstunde.

Dieser Artikel ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Beispielrechnungen nutzen gerundete Annahmen und ersetzen kein Handwerkerangebot und keine Finanzierungszusage.